Immobilien als Anlagealternative bieten Schweizer Investoren interessante Vorteile. So erzielen Immobilien einerseits in Zeiten tiefer Zinsen einen stabilen Cashflow und bieten andererseits in Zeiten steigender Inflation aufgrund der Kopplung der Mieten an den Verbrauchspreisindex zumindest einen teilweisen Inflationsschutz. Immobilienanlagen weisen eine geringe Korrelation mit anderen klassischen Anlageprodukten wie Aktien oder Anleihen auf und konnten in der Vergangenheit über mehrere Konjunkturzyklen hinweg eine beachtliche Wertentwicklung aufweisen.Immobilien als zusätzliche Anlageklasse eignen sich daher insbesondere für die Risikodiversifikation innerhalb des Portfolios.

Verfügbare Alternativen betreffend Immobilienanlagen für Schweizer Investoren

Im Grundsatz kann der Investor entscheiden, ob er direkt oder indirekt in Immobilien investieren möchte. Bei der direkten Investition erwirbt der Anleger direkt physische Immobilien, wie Bürogebäude, Wohnhäuser, Logistikzentren, Hotels etc.Die direkt gehaltenen Immobilien kann der Investor entweder selbst nutzen oder als Renditeliegenschaft an Dritte vermieten. Das direkte Halten von Immobilien bietet zwar häufig höhere Renditen als das indirekte, bringt jedoch auch einige Nachteile mit sich.Direkt gehaltene Immobilien sind wenig liquide und binden viel Kapital in einer einzelnen Immobilie, was zu einer geringen Diversifikation mit höherer Risikoexposition führt. Weiter können direkt gehaltene Immobilien einen hohen Aufwand für den Investor bedeuten und erfordern fundierte Marktkenntnisse.

Bei einer indirekten Immobilienanlage investiert der Investor über ein Instrument wie beispielsweise eine kollektive Kapitalanlage mit direktem oder indirektem Grundbesitz (auch Immobilienfonds genannt) oder einen Exchange-Traded Funds (ETF) . Diese Anlagevehikel bieten den Investoren einige Vorteile gegenüber einer direkten Anlage in Immobilien. So ist es bereits ab kleineren Investitionssummen möglich, in stark diversifizierte Immobilienportfolios zu investieren . Weiter weisen die kollektiven Kapitalanlagen und Immobilien-ETFs eine weitaus höhere Liquidität auf als direkt gehaltene Immobilien und erfordern kein aktives Engagement oder fundierte Marktkenntnisse des Investors . Stattdessen werden die kollektiven Kapitalanlagen und Immobilien-ETFs von Experten zusammengestellt und überwacht, und der Investor profitiert von regelmässigen Ausschüttungen.

Während Immobilien-ETFs aufgrund deren passiven Verwaltung teilweise tiefere Kosten aufweisen als kollektive Kapitalanlagen, korrelieren ETFs stärker mit den Entwicklungen an der Börse, wodurch einen wesentlichen Vorteil der Anlage in Immobilien abgeschwächt wird. Ausserdem ist das Angebot an Immobilien-ETFs in der Schweiz stark begrenzt.

Insbesondere die kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz bieten den privaten Investoren mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz ausserdem wesentliche steuerliche Vorteile, worauf im Weiteren im Detail eingegangen werden soll.

Investition in Immobilien über Kollektive Kapitalanlagen

Kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz

Kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz zeichnen sich dadurch aus, dass sie – wie der Name schon sagt – die in- oder ausländischen Immobilien direkt halten oder in andere kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz investieren . Damit eine kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz, den privaten Investoren mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz steuerliche Vorteile bieten kann, muss sie als vertraglicher Anlagefonds, SICAV oder KGK ausgestaltet sein.

Während das Gesetz ausdrücklich Investitionen in ausländische Immobilien erlaubt, gibt es derzeit in der Schweiz keine kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz, welche in ausländische Immobilien investiert. Auf Ebene der kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz unterliegen Erträge aus direktem Grundbesitz in der Schweiz der Gewinnsteuer, wobei im Vergleich zu Kapitalgesellschaften reduzierte Steuersätze gelten.

Das reine Fondsvermögen, welches aus direktem Grundbesitz besteht, unterliegt der Kapitalsteuer. Ausschüttungen aus der kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz unterliegen nicht der schweizerischen Verrechnungssteuer, sofern die Ausschüttung aus Erträgen aus direktem Grundbesitz stammt und über einen gesonderten Coupon ausgeschüttet wird.

Auf Ebene des privaten Investors mit steuerlicher Ansässigkeit in der Schweiz sind Ausschüttungen aus der kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz für Zwecke der Einkommenssteuer weitestgehend steuerfrei.

 Ausschliesslich die Erträge der kollektiven Kapitalanlage, welche nicht aus direktem Grundbesitz stammen, sind auf Ebene des Investors steuerbar und unterliegen der Einkommenssteuer. Auch für Zwecke der Vermögenssteuer ist nur das Fondsvermögen, welches nicht aus direktem Grundbesitz stammt auf Ebene des Investors steuerbar. Der Vermögenssteuerwert der Fondsanteile bei kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz ist daher in der Regel vernachlässigbar klein.

Kollektive Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz

Kollektive Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz investieren in Immobiliengesellschaften oder andere kollektive Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz.

Bei kollektiven Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz werden die Erträge in der Regel von einer Immobiliengesellschaft vereinnahmt. Daher unterliegen die Erträge auf Ebene der Immobiliengesellschaft der Gewinnsteuer zum für Kapitalgesellschaften geltenden Steuersatz. Zudem unterliegt das Eigenkapital der Immobiliengesellschaft der Kapitalsteuer.

Da die Erträge der kollektiven Kapitalanlage mit indirektem Grundbesitz, anders als beim direkten Grundbesitz, nicht bereits auf Ebene der kollektiven Kapitalanlage besteuert wurden, unterliegen die Ausschüttungen aus der kollektiven Kapitalanlage mit indirektem Grundbesitz auf Ebene des privaten Investors in vollem Umfang der Einkommenssteuer. Für Zwecke der Vermögenssteuer entspricht der Vermögenssteuerwert der Anteile an der kollektiven Kapitalanlage mit indirektem Grundbesitz dem Net Asset Value (NAV) des vergangenen Kalenderjahres.

Zudem unterliegen Ausschüttungen aus kollektiven Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz der schweizerischen Verrechnungssteuer.

Wie oben aufgezeigt, unterscheidet sich die Besteuerung der kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz stark von derjenigen einer kollektiven Kapitalanlage mit indirektem Grundbesitz für die in der Schweiz steuerlich ansässigen Investoren. Insbesondere die weitgehend steuerfreie Ausschüttung für Einkommenssteuerzwecke sowie die reduzierte Bemessungsgrundlage für Vermögenssteuerzwecke sind sehr attraktiv für private Investoren.

Tabelle 1 vergleicht beispielhaft die Steuerbelastung sowie das verfügbare Einkommen nach Steuern auf Ebene des Investors für drei kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz mit drei kollektiven Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz bei einer Anlage von CHF 1’000’000.

Die dargestellten Berechnungen basieren auf den durch die Bank zur Verfügung gestellten sowie öffentlich zugänglichen Informationen zu einigen durch die Bank ausgewählten kollektiven Kapitalanlagen mit direktem und indirektem Grundbesitz. Die Berechnungen entsprechen der ungefähren Steuerbelastung (Einkommens- und Vermögenssteuer) im Zusammenhang mit dem Halten der Anteile sowie den laufenden jährlichen Ausschüttungen. Die Berechnungen wurden mit dem ungefähren höchsten effektiven Steuersatz der Gemeinde Zürich durchgeführt. Je nach Wohnort und persönlichen Verhältnissen des Investors kann der tatsächliche Steuersatz abweichen. Die vergangene und zukünftige Performance der Fondsprodukte sowie deren Kosten wurden in den Berechnungen nicht berücksichtigt, es wird lediglich die Steuerbelastung aufgezeigt.

Fazit

Aus der Analyse ist ersichtlich, dass die kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz insbesondere in folgenden Fällen als steuerlich interessante Anlagealternative im Detail geprüft werden sollte:

1. Sie als privater Investor mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz möchten Ihre Vermögenssteuerbelastung senken, denn die Bemessungsgrundlage für Vermögenssteuerzwecke der kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz ist marginal.
2. Ihr Einkommen unterliegt einem hohen Grenzsteuersatz, denn die Ausschüttungen aus der kollektiven Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz sind weitgehend steuerfrei.

Während die Steuerkonsequenzen einer Anlage in einigen steuerlich attraktiven Schweizer Kantonen weniger ins Gewicht fallen mag, sollten sich insbesondere Investoren mit steuerlicher Ansässigkeit in Hochsteuerkantonen zunehmend mit den Steuerkonsequenzen ihrer Anlagen beschäftigen. Leider integrieren Banken die Steuerkonsequenzen häufig nicht in ihre Vermögensverwaltungsentscheide. Daher unterstützen wir im P&P Family Office unsere Kunden, die Steuerkonsequenzen der durch Ihre Bank vorgeschlagenen Produkte unter Anbetracht Ihrer persönlichen steuerlichen Situation zu beurteilen. Da wir kein Asset Management betreiben, können wir unsere Kunden durch die Optimierung aller erfolgsrelevanten Aspekte – einschliesslich Anlagerenditen, Steuern und Gebühren unabhängig und ohne Interessenskonflikte unterstützen, um Ihre Nachsteuerrendite zu optimieren.